O que toda convenção de condomínio deveria ter (e geralmente não tem)...

A convenção de condomínio é o documento mais importante do seu edifício. É ela que define as regras de convivência, os direitos e deveres de cada morador, a forma de rateio das despesas e a estrutura de gestão. O problema? Muitas convenções foram registradas há décadas e estão totalmente defasadas — ou pior, foram copiadas de outros condomínios sem adaptação alguma.

Vou listar os 5 itens críticos que toda convenção deveria ter e que, na prática, estão ausentes na maioria delas.

1. Previsão de assembleias virtuais e votação digital

A lei não proíbe — e o mercado já adotou. Mas se a sua convenção exige presença física para validade das deliberações, você está amarrado a um modelo que exclui moradores, gera baixo quórum e atrasa decisões importantes. Inclua expressamente a possibilidade de assembleias híbridas ou totalmente virtuais, com normas claras de identificação e registro de votos.

2. Regras claras de rateio de despesas extras

Grande parte dos conflitos nasce de interpretações divergentes sobre quem paga o quê. A convenção precisa definir: despesas comuns são rateadas por fração ideal? Obras de lazer seguem o mesmo critério? E melhorias que beneficiam apenas alguns moradores? Quanto mais detalhado, menos briga.

3. Mecanismo de mediação antes da via judicial

Conflitos condominiais são inevitáveis. O que diferencia uma gestão madura de uma gestão desgastante é ter um rito de solução interna. Inclua uma cláusula de mediação prévia: uma comissão de conciliação formada por condôminos, ou a obrigatoriedade de tentativa de acordo antes de qualquer medida judicial. Isso reduz custo, desgaste e tempo.

4. Regras para locação por temporada e Airbnbs

O mercado mudou. Se sua convenção é anterior a 2015, ela certamente não trata desse tema. É preciso definir: é permitido? Se sim, em quais unidades? Há limite de diárias? Exige cadastro prévio na portaria? Responsabilidade por danos em áreas comuns? O silêncio da convenção gera insegurança jurídica.

5. Procedimento para obras e reformas com prazos definidos

Nada mais frustrante que um morador esperar 60 dias por uma aprovação de reforma simples. Sua convenção deve estabelecer prazos máximos para análise pela administração, critérios objetivos de aprovação (e recusa), e um rito simplificado para reformas que não afetam a estrutura do prédio.

Para síndicos e administradoras: sugiram às assembleias a revisão bienal da convenção. Documento vivo, não peça de museu.

Resumindo

• Convenção desatualizada é fonte de conflito e insegurança jurídica

• Assembleia virtual, rateio claro e mediação são itens prioritários

• Airbnb e reformas precisam de regras expressas — o silêncio não ajuda ninguém